Los gastos comunes pueden parecer un concepto complicado. A menudo no se entiende qué incluyen, cómo se calculan o cómo se pagan. Por esto, hoy nos proponemos a descifrar definitivamente qué son los gastos comunes, qué servicios contemplan, para qué sirven o cuál es su importancia, entre otras preguntas que surgen al respecto. ¡Continúa leyendo!
¿Qué son los gastos comunes?
Si eres parte de una comunidad residencial, como un edificio o un condominio, ya sea en calidad de propietario o arrendatario, deberás pagar los gastos comunes obligatoriamente. Ahora, ¿qué son los gastos comunes?
Corresponden a aquellos costos que deberás cubrir para el mantenimiento y funcionamiento adecuado de las áreas y servicios comunes del edificio o condominio. Estos gastos son una parte esencial de la convivencia y aseguran que todos los residentes disfruten de las comodidades y servicios proporcionados.
¿Qué incluyen los gastos comunes?
Según lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, cada copropietario tiene la obligación de aportar tanto a los gastos comunes ordinarios como a los extraordinarios. Entendiendo esto, los gastos incluirían:
Gastos ordinarios: Son aquellos gastos que se generan de manera regular y mensual, como por ejemplo:
- Sueldos del personal del edificio (conserje, jardinero, etc.)
- Luz, agua y gas de las áreas comunes
- Mantenimiento de ascensores y otros equipos
- Limpieza de las áreas comunes
- Seguros del edificio
- Gastos administrativos
Gastos extraordinarios: Son aquellos gastos que no se generan de manera regular y que generalmente son de mayor monto, como por ejemplo:
- Reparaciones mayores del edificio (pintura, impermeabilización, arreglos de citófonos, etc.)
- Obras nuevas (construcción de piscinas, quinchos, etc.)
- Fondo común de reserva (fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes)
En resumen, ¿qué verás en tu documento de gastos comunes?
Cada mes, los administradores del edificio te enviarán un documento, ya sea digitalmente o en papel, con un desglose detallado de los gastos comunes del mes anterior. Este documento incluirá:
- Gasto común: Es la porción de los gastos del edificio que corresponde pagar a cada unidad. Se calcula multiplicando la alícuota de la unidad por el valor total de los gastos del mes.
- Fondo Común de Reserva: Corresponde a un porcentaje adicional sobre los gastos del mes, destinado a crear una reserva para emergencias.
- Cargos por servicios: Estos son cargos derivados del consumo de servicios como agua caliente o calefacción, según el consumo individual de cada unidad.
- Cobros personales: Cobros realizados a una o varias unidades específicas por arriendo de espacios comunes o multas por incumplimiento del reglamento de copropiedad.
- Sanciones e intereses por demora: Si una unidad no abona sus costos compartidos en el tiempo establecido, puede acumular intereses o sanciones hasta que la obligación sea liquidada.
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¿Cómo se calculan los gastos comunes de un condominio?
El cálculo que comúnmente se utiliza es un sistema de alícuotas, donde cada departamento tiene asignada una alícuota que representa el porcentaje de participación que tiene en los gastos comunes. Esta alícuota se calcula en base a diferentes factores, como el metraje del departamento, su ubicación dentro del edificio y su valor comercial.
Ahora, para calcular los gastos comunes, generalmente se sigue la siguiente metodología:
- Presupuesto anual: Se elabora un presupuesto anual que incluye todos los gastos necesarios para el mantenimiento y operación del edificio.
- División proporcional: Los costos se dividen proporcionalmente entre los propietarios, generalmente basado en el avalúo fiscal de cada propiedad. Esto significa que quienes tienen propiedades más grandes o más valiosas suelen pagar una mayor proporción de los gastos comunes.
- Aprobación en asamblea: El presupuesto y la metodología de cálculo son aprobados en la Asamblea de Copropietarios, asegurando que todos los residentes estén informados y de acuerdo con los costos.
¿Quién debe pagar los gastos comunes?
La responsabilidad de pagar los gastos comunes recae sobre los propietarios o arrendatarios de las unidades dentro del condominio. Incluso si una propiedad está desocupada o alquilada, el propietario sigue siendo responsable del pago de estos gastos.
¿Cómo se pagan los gastos comunes?
El pago de los gastos comunes se realiza generalmente de manera mensual y puede efectuarse de diversas formas:
- Transferencia bancaria: Una de las formas más comunes es mediante transferencia bancaria a la cuenta del administrador del edificio.
- Pago en efectivo o cheque: Algunos edificios permiten el pago en efectivo o cheque directamente en la administración.
- Plataformas digitales: Con el avance de la tecnología, muchas comunidades han adoptado plataformas digitales de administración de edificios que permiten el pago en línea, haciendo el proceso más eficiente y transparente.
En caso de morosidad, el administrador tiene la potestad de aplicar intereses por mora y tomar medidas coactivas, como la suspensión de ciertos servicios, o incluso llegar a instancias judiciales para garantizar el pago de estos gastos.
¿Por qué son los gastos comunes tan importantes? 5 Razones
Los gastos comunes son de fundamental importancia para el correcto funcionamiento y mantenimiento de una comunidad, ya sean edificios, condominios o conjuntos habitacionales. Estas son algunas de las razones por las cuales resulta clave pagarlos a tiempo:
1. Funcionamiento y mantenimiento de las áreas comunes
Estos gastos cubren los costos asociados a la operación diaria y el cuidado de los espacios compartidos, como ascensores, pasillos, jardines, áreas verdes, piscinas, salas de eventos, sistemas de seguridad, entre otros.
2. Administración y gestión de la comunidad
El pago de los comunes también se destina a la administración de la comunidad, lo que incluye la contratación de personal, como administradores, conserjes y personal de mantenimiento, así como la gestión de aspectos legales, contables y de tesorería.
3. Conservación del valor de la propiedad
Un edificio o condominio bien mantenido, con áreas comunes en buen estado, genera mayor interés en el mercado inmobiliario, lo que se traduce en un mayor valor para las propiedades individuales.
4. Convivencia armónica y segura
Los espacios comunes son el escenario donde interactúan los residentes de una comunidad. Un entorno agradable, limpio y seguro fomenta la convivencia armónica y el respeto mutuo entre los vecinos.
5. Fondos de reserva para imprevistos
Como mencionamos antes, los gastos comunes también suelen incluir un fondo de reserva destinado a cubrir gastos inesperados o reparaciones mayores que no se pueden financiar con el presupuesto anual regular. Esto evita que la comunidad tenga que recurrir a endeudamiento o a cobros extraordinarios a los copropietarios en caso de imprevistos.
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